Edinim ve süre
Tapu, teslim ve edinim dayanakları incelenir. Beş yıllık değerlendirmede sadece takvim yılına veya sabit gün çarpımına dayanmayız.
TAŞINMAZ SATIŞI / DEĞER ARTIŞISatış bedelinden önce
Satış bedelinden önce
edinim hikâyesine
bakalım.
Satın alma, miras, bağış veya kat karşılığı edinim. Aynı satış tutarı, farklı edinim şekillerinde farklı bir inceleme gerektirir.
Satış dosyamı değerlendirelimEdinim
→Alış bedeli.
Satış
Genç girişimci ve KDV indirimi bu kazanca uygulanmaz. MatrahON’a masraf fişini yükleyin. 
MatrahONUygulamayı aç
DOSYANIN KAPSAMI
Bir satış dosyasının temel kayıtları.
Maliyet ve gider
Belgeli edinim maliyeti, satıcı üzerinde kalan giderler ve endeksleme koşulları birlikte incelenir. Basit alış–satış farkı vergi matrahı değildir.
Kazanç niteliği
Şahsi satışla devamlı ticari faaliyeti ayırırız. İşletmeye kayıtlı taşınmaz, çoklu işlem veya organizasyon varsa dosyanın kapsamı değişebilir.
İNCELEME SIRASI
Belgelerden değerlendirmeye.
Edinim belgesi
Tescil ve varsa daha önce fiilî kullanımı gösteren belgeler birlikte incelenir. Özel edinim durumlarında tarih otomatik seçilmez.
Satış dosyası
Gerçek satış bedeli, ödeme hareketi, gider ve harç belgelerini bir araya getiririz. Tapu bedeli tek başına bütün mali tabloyu anlatmayabilir.
Vergisel değerlendirme
Edinim biçimi, süre, kazanç niteliği, maliyet ve satış yılının koşullarına göre beyan kapsamı belirlenir.
GÖRÜŞME HAZIRLIĞI
Değer Artış Kazancı (Ev Satışı): başlangıç dosyası.
Hazır olan başlıkları işaretleyin. Bu liste beyan gerekliliği veya dosya tamlığı kararı vermez.
0 / 4
Başlangıç listesindeki hazır belgelerinizi seçin.
Hazırlığımı görüşelim2026 MEVZUAT VE PARAMETRELER
Değer Artış Kazancı (Ev Satışı)
Rakamlar 2026 içindir. Hangi satırın bu işe uygulandığı tabloda yazıyor.
| Satış | Beyanda | Bu gelire girmez | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Bu sayfadaki gelir | Artan oranlı gelir vergisi, gelirin kendi maddesine göredir. Kurumlar vergisi ve genç girişimci bu gelire uygulanmaz. | Ticari işletme şablonu bu sayfaya konmuştu; kaldırıldı. | 193 s. GVK md. 70-86, 94 ve 103 |
| Genç girişimci kazanç istisnası | 2026: 400.000 TL, üç dönem. Muafiyet değil; beyanname sürer. Sermaye şirketi kapsam dışı. Bağ-Kur prim desteği 1.1.2026’da kalktı. | 2026 asgari 4/b primi 11.808,23 TL/ay; 5 puan indirimle 10.156,73 TL. | GVK mükerrer 20. Eski prim desteği 5510 md. 81/1-k idi; 7566 s. K. md. 23 ile kaldırıldı. |
| KDV indirimi | Bu gelir türünde uygulanmaz. | Gider indirimi, gelirin kendi maddesine bağlıdır. | GVK md. 70-86 ve 94. KDVK md. 29 bu gelire kendiliğinden uygulanmaz. |
| e-Arşiv / e-SMM | Bu gelir türünün belgesi değildir. | Ticari belge şablonu bu sayfaya uygulanmaz. | GVK md. 70-86, 94 |
SORULAR & YANITLAR
Değer Artış Kazancı (Ev Satışı)
2026’da taşınmaz satışında istisna ne kadardır?
Taşınmazda GVK mükerrer 80/6 kapsamında iktisaptan itibaren beş yıl dolunca değer artışı kazancı doğmaz. Süre dolmadan satışta mükerrer 81 endekslemesi ve gider şartları incelenir. 2026 değer artışı kazancı istisnası 150.000 TL’dir. Bu istisna hisse senedi ve sermaye piyasası aracı satışına uygulanmaz.
Beş yıl hesabı nasıl ele alınır?
Edinim tarihinden satış tarihine kadar süre mevzuattaki esaslarla incelenir. Beş takvim yılı veya her durumda 1825 gün gibi otomatik varsayımlar kullanılmaz.
Miras kalan evin satışı aynı mı?
Karşılıksız edinim değer artışı kazancı bakımından farklıdır. Satışın ticari faaliyet niteliği veya işletme bağlantısı varsa ayrıca değerlendirilir.
Alış ve satış farkı kadar vergi mi öderim?
Hayır. Kazancın kapsamı, maliyet, endeksleme, gider ve ilgili yılın istisna koşulları incelenir. Fark doğrudan ödenecek vergi değildir.
Tapu tarihi her zaman tek tarih mi?
Genel esasla birlikte fiilî kullanım, tahsis, teslim ve özel edinim koşulları değerlendirilir. Belgeler görülmeden tarih hakkında kesin sonuç verilmez.
Birden fazla ev satarsam ne olur?
Devamlılık, amaç ve ticari organizasyon birlikte incelenir. Her işlem yalnız beş yıl kuralı üzerinden değerlendirilmez.
Satmadan önce görüşebilir miyim?
Evet. Edinim belgeleri ve planlanan satış koşullarıyla dosya hazırlığı yapılabilir. Gerçekleşen satış ve döneme göre değerlendirme güncellenir.
İlgili gelir yılı ve işlem koşulları dosyanız üzerinden değerlendirilir.
SMMM YAVUZ SELİM KILIÇ
Görüşme için yazın Dosyanızı birlikte inceleyelim.
Bozüyük / Bilecik · Türkiye geneli dijital mali müşavirlik